רמת אליהו

רמת אליהו היא השכונה שמשתנה הכי מהר בראשון לציון, ובמשך העשור הקרוב היא צפויה להיראות שונה לגמרי. זה מה שעושה אותה מעניינת וגם מסוכנת יותר לקנייה מכל שכונה אחרת בעיר.

מאיפה השכונה הגיעה

השכונה נבנתה בשנות החמישים והשישים כשכונת מגורים לעולים, בדומה לשכונות רבות במרכז הארץ מאותה תקופה. הבנייה האופיינית היא בלוקים בני שלוש או ארבע קומות בלי מעלית, עם דירות קטנות יחסית ושטחים ציבוריים נדיבים בין הבניינים.

השטחים הפתוחים האלה הם בדיוק מה שהופך את השכונה למועמדת הטבעית להתחדשות עירונית: צפיפות בנייה נמוכה על קרקע יקרה במרכז הארץ, עם מבנים שהגיעו לסוף חיי המדף שלהם.

ההתחדשות העירונית

בשכונה מתנהלים מהלכי פינוי בינוי בהיקף גדול. הרעיון פשוט: הורסים בלוקים ותיקים ובונים במקומם מגדלים, כשהדיירים הוותיקים מקבלים דירה חדשה והיזם מוכר את היתרה.

בפועל זה הרבה פחות פשוט. פרויקט פינוי בינוי נמשך מעשר שנים ומעלה מהרגע שמתחילים לדבר עליו ועד האכלוס, ובדרך הוא עובר אישור תוכנית, החתמות של רוב גדול מהדיירים, ליווי בנקאי, היתרי בנייה, ולא פעם גם מאבקים משפטיים עם דיירים סרבנים. פרויקטים נתקעים באמצע, ויזמים נכנסים לקשיים.

מה חייבים לבדוק לפני שקונים כאן

רמת אליהו היא השכונה שבה הפער בין המחיר לסיכון הוא הגדול בעיר. אלה הדברים שצריך לברר:

• באיזה שלב נמצא הפרויקט בבניין הספציפי. יש הבדל עצום בין “מדברים על זה”, “נחתם הסכם עם יזם”, “התוכנית אושרה בוועדה” ו”יש היתר בנייה”. רק השניים האחרונים שווים משהו. את המידע הזה מוצאים בוועדה המקומית, לא מהמתווך.
• מה בדיוק הובטח לדיירים, ובכתב. הבטחות בעל פה על גודל הדירה החדשה, דמי שכירות בתקופת הבנייה ולוחות זמנים לא שווות כלום. העסקה שאתם קונים היא המסמך החתום, לא מה שסופר לכם בסלון.
• עורך דין מטעם עצמכם. בעסקאות התחדשות, עורך הדין שמלווה את הפרויקט מייצג את היזם או את קבוצת הדיירים, לא את הרוכש החדש. זה המקרה שבו חיסכון של כמה אלפים עלול לעלות מאות אלפים.
• מצב הבניין עכשיו, לא בעתיד. אם הפרויקט ייתקע, נשארתם עם דירה בבניין ותיק שאיש לא השקיע בו עשר שנים כי כולם חיכו להריסה. תשאלו את עצמכם אם המחיר הגיוני גם בתרחיש הזה.
• הבדלים בתוך השכונה. רמת אליהו אינה אחידה. יש בה אזורים שעברו שיפוץ ואזורים שלא, והפער ביניהם גדול. שווה להלך ברגל ברדיוס של כמה רחובות מסביב לנכס, ובשעת ערב.

ארנונה בשכונה

זה היתרון הכלכלי הבולט של השכונה, והוא לא מופיע באגף המכירה. צו הארנונה מסווג את רמת אליהו באזור ב׳, שהוא הזול בעיר (למעט אזור התעשייה).

לדירה רגילה של 100 מ״ר, התעריף לשנת 2026 הוא 52.58 שקלים למ״ר, כלומר כ־5,258 שקלים לשנה לפני הנחות. אותה דירה בדיוק ברוב שכונות העיר תעלה כ־6,969. הפער הוא כ־1,711 שקלים בשנה, כל שנה, כל עוד אתם גרים שם.

מחשבון הארנונה נותן אומדן לפי הנתונים שלכם, ומראה גם אילו מסלולי הנחה רלוונטיים.

תחבורה

השכונה משורתת היטב בתחבורה ציבורית עירונית ונמצאת במרחק נוח ממרכז העיר. זה אחד היתרונות שלה שלא מקבלים הרבה קרדיט, וגם אחת הסיבות שהיזמים מתעניינים בה.

החניה בשכונה בעייתית בערבים. הבלוקים נבנו בתקופה שבה משפחה אחת החזיקה מכונית אחת או אף מכונית, והמצאי החניה לא הדביקו את המציאות.

מסחר ושירותים

יש בשכונה מרכזים מסחריים שכונתיים שנותנים מענה ליום יום: מכולות, בתי מרקחת, מספרות ועסקים קטנים. המחירים נוחים יותר מבמערב העיר, והאופי שכונתי ולא מלוטש.

למי זה מתאים

לקונים ראשונים שמחפשים נקודת כניסה לראשון לציון במחיר שניתן לעמוד בו, ומוכנים לגור בבניין ותיק בלי מעלית. למשקיעים עם אורך נשימה שמבינים את לוחות הזמנים ואת הסיכון, ולא מסתמכים על הבטחות.

למי זה פחות מתאים

למי שקונה דירה אחת למגורים לטווח ארוך ולא יכול לספוג עשר שנות אי ודאות, או להיתקע במהלך שלא יצא לפועל. ולמי שמחפש נכס שניתן למכור מהר בלי הנחה: שוק היד השנייה בבניינים שמיועדים להריסה הוא איטי מאוד.

נתוני מחירים, אוכלוסיה ומוסדות חינוך יתווספו לעמוד כשיהיה לנו מקור ראשוני מהימן. רשימת הפרויקטים בצד משקפת מה שידוע לנו, ואינה תחליף לבדיקה בוועדה המקומית לפני עסקה.

שכונות סמוכות

מי ששוקל את רמת אליהו בדרך כלל שוקל גם את נחלת יהודה ואת קרית ראשון. שווה להשוות, כי הפערים באופי ובמחיר בין שכונות סמוכות גדולים ממה שנדמה.

לרשימה המלאה: כל שכונות ראשון לציון.