תמ״א 38 פקעה במאי 2026. פרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה בתוקף ממשיכים, אבל פרויקט חדש כבר לא יוצא לדרך במסלול הזה. אם מישהו מציג לכם הצעה ומדבר על תמ״א 38 — שאלו אם יש היתר בתוקף.
ראשון לציון היא מהערים הפעילות בישראל בהתחדשות עירונית. העמוד הזה מסביר מה מגיע לדיירים, איזה רוב נדרש, ומה לבדוק לפני שחותמים על משהו.
שני מסלולים, וההבדל משנה הכל
פינוי בינוי — מתחם שלם נהרס ונבנה מחדש. זה המסלול המוביל היום. התהליך אורך בדרך כלל שבע עד שתים עשרה שנים.
חלופת שקד — המסגרת שהחליפה את תמ״א 38 לבניין בודד. קצר יותר מפינוי בינוי, ורלוונטי לבניינים שאינם חלק ממתחם גדול.
איזה רוב נדרש
זה השינוי הגדול בחוק. בפינוי בינוי הרוב לתביעת דייר סרבן ירד מ־80 אחוז לשני שלישים, כלומר כ־67 אחוז מבעלי הדירות.
המשמעות: סירוב של דייר אחד כבר לא עוצר פרויקט, ומי שמסרב באופן בלתי סביר חשוף לתביעה. אבל סירוב מנומק אינו סירוב בלתי סביר — דייר שהתמורה שלו נחותה מהאחרים, או שהביטחונות לא מספיקים, עומד על קרקע אחרת.
הביטחונות — החלק החשוב ביותר
במסלול הריסה אתם מוסרים דירה קיימת ומקבלים הבטחה לדירה עתידית. הערבויות הן מה שעומד ביניכם לבין אובדן הכל אם היזם קורס.
- ערבות חוק מכר — החשובה מכולן. מבטיחה את שווי הדירה החדשה. וודאו שהיא צמודה למדד תשומות הבנייה, אחרת היא תשחק על פני שנים.
- ערבות שכירות — מבטיחה את דמי השכירות לכל תקופת הבנייה. בליה אתם בלי דירה ובלי כסף לשכור אחת.
- ערבות ביצוע — שהבנייה תושלם.
- ערבות מסים — שהיזם ישלם את המיסים ולא אתם.
- ערבות בדק — לתיקון ליקויים אחרי המסירה.
- ערבות רישום — שהבית המשותף יירשם בטאבו על שמכם.
דגלים אדומים: ערבות של החברה היזמית במקום ערבות בנקאית, ערבות שכירות בלי סכום והצמדה מפורשים, וסירוב למסור את נוסח הערבות לפני החתימה.
מה עוד מגיע לכם
- עורך דין מטעם הדיירים, על חשבון היזם. זו לא טובה — זה נוהג מקובל. וודאו שהוא מייצג אתכם ולא את היזם.
- דיור חלופי או שכר דירה לכל תקופת הבנייה, במימון היזם וצמוד למדד.
- הוצאות הובלה לדירה החלופית ובחזרה.
- פטור ממסים — מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה חלים על היזם, בכפוף לתנאי החוק.
- הנחה בארנונה על דירת התמורה לחמש שנים. ראו ארנונה בראשון לציון.
דיירים מבוגרים
החוק מכיר בכך ששלוש שנות בנייה הן משמעות אחרת לגמרי בגיל מבוגר. דייר מעל גיל 70, ובמקרים מסוימים 75, זכאי לסל חלופות מורחב:
- דירה חלופית קבועה במקום מעבר זמני
- מימון שהות בדיור מוגן
- קבלת השווי במזומן
- דירה בקומה נמוכה עם מעלית, באותו אזור
ואם היזם לא מציע את החלופות האלה — הדייר רשאי לסרב כדין, ובית המשפט לא יכפה עליו לחתום. זו זכות שרבים לא מכירים.
ארבע שאלות לפני שחותמים על משהו
- באיזה שלב הפרויקט? יוזמה של כמה דיירים, תכנית שהופקדה, או היתר בתוקף? הפער ביניהם הוא שנים.
- מי היזם ומה הוא בנה קודם? פרויקט שווה בדיוק כמו מי שעומד מאחוריו.
- האם נוסח הערבויות מצורף להסכם? לא הבטחה שיינתנו — הנוסח עצמו.
- מי מייצג אתכם? עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים — במימון היזם, אבל בבחירתכם.
מה לא לעשות
לא לחתום על זיכרון דברים. מסמך שנראה ראשוני עלול לכבול אתכם ליזם מסוים ולהוציא אתכם מהמשחק מול אחרים.
לא להסתמך על עורך הדין של היזם. גם אם הוא אדיב ומקצועי, הוא מייצג צד אחר.
לא לוותר על נציגות מסודרת. כוח המיקוח של קבוצה מאוחדת גדול בהרבה משל דיירים שמדברים עם היזם כל אחד לחוד.
העמוד הזה אינו ייעוץ
כל עסקה שונה, והתנאים תלויים בבניין, במיקום וביזם. מה שכתוב כאן נועד לתת לכם את השאלות הנכונות, לא את התשובות. את אלה צריך לקבל מעורך דין שקרא את החוזה שלכם.
קשור לזה
זכויות דיירים — סקירה של כל סוגי הזכויות. ולפני שמתחילים עם השכנים: ועד בית ורכוש משותף.
לדיירים מעל גיל 70 יש הגנות מיוחדות בעסקת התחדשות, ולא רק בה. ראו זכויות אזרחים ותיקים בראשון לציון.